Fragen zur Auslegung § 34 Baugesetzbuch

[Schlenk-Bär]

Wir haben ein Grundstück zum Bau eines Einfamilienhaus gekauft. Auf dem Grundstück standen noch ein paar alte Gebäude, die mittlerweile abgerissen sind. Derzeit befassen wir uns intensiver mit der Planung des Hauses. Für das Grundstück gibt es keinen Bebauungsplan, weshalb § 34 Baugesetzbuch gilt, so die zuständige Bau-Behörde. Ich habe den Gesetzestext mehrmals gelesen, bin aber nicht wirklich viel schlauer geworden, weshalb ich nach Auslegungshilfen gesucht habe.... was soll man sagen, ist schon nicht ohne. Ich hoffe, es kann uns jemand hier aus dem Forum mit unseren Fragen weiterhelfen.

Auf dem unten angehängten Bild ist unser Grundstück rot eingerahmt. Für die beiden roten Flächen existieren Bebauungspläne. Der § 34 sagt aus, dass ein Vorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Was heißt das jetzt genau für unser Vorhaben? Orientieren wir uns am Bebauungsplan zur rechten Seite? Das wäre ein quer stehendes Reihenhaus und dahinter angeordnete Häuser. Oder an den drei Häusern zu linken Seite? Kann man bei drei Häusern überhaupt von einem Zusammenhang bei der Bebauung reden? Oder an den Häusern auf der gegenüberliegenden Straßenseite?

In welchem Abstand zur Straße müssten wir unser Haus bauen? Wir möchten unbedingt weiter weg von der Straße als die Nachbarn zur linken Seite. Wie können wir am Besten argumentieren? Könnte uns helfen, dass ein altes Gebäude, was wir jetzt abgerissen haben, eher mittig auf dem Grundstück stand?

Vielen Dank für Eure Hilfe.

 

[ypg]

NmM steht Dir das offen, was Du möchtest.
Sich an ein RH zu orientieren ist Quatsch. Nehme links oder/und rechts.
Eine gedachte Baugrenze oder Baufenster, an der Du Dich orientieren kannst: ziehe beim vordersten Haus und beim hintersten Haus eine gerade Linie, dann hast Du ein großzügiges Baufenster.
Eine straffe Linie, die Dich einschränken könnte, sehe ich nicht.
Ich würde das aber einem Architekten machen und einreichen lassen.

 

[Escroda]

Orientieren wir uns am Bebauungsplan zur rechten Seite?

Nein.

Oder an den drei Häusern zu linken Seite?

Ja, und

an den Häusern auf der gegenüberliegenden Straßenseite

Kann man bei drei Häusern überhaupt von einem Zusammenhang bei der Bebauung reden?

Ja, vor allem aber von der näheren Umgebung.

In welchem Abstand zur Straße müssten wir unser Haus bauen?

Seh ich wie Yvonne. Die drei Häuser im Westen bilden eine faktische Baugrenze; Du musst also mindestens so viel Abstand halten wie diese. Von faktischer Baulinie auszugehen, also dass Du den genau den gleichen Abstand einhalten musst, fände ich etwas gewagt, da drei Häuser zu wenige sind und in den anderen Straßen auch keine Baulinien ausgemacht werden können. Du musst nur mit der Bautiefe aufpassen. Wenn das hintere Gebäude von Hausnummer 18 kein Wohngebäude ist, sehe ich eine faktische Baugrenze an der Hinterkante deines Altbaus.

Wie können wir am Besten argumentieren?

Fließender Übergang von der Bebauung im Westen zur Bebauung im Osten. Natürlich nur, wenn ihr nicht noch weiter nach hinten wollt, als die Reihenhäuser.

Könnte uns helfen, dass ein altes Gebäude, was wir jetzt abgerissen haben, eher mittig auf dem Grundstück stand?

§3 vom Kölner Grundgesetz: "Wat fott is, is fott." - also eher nicht.

 

[Schlenk-Bär]

Danke für die Antworten. Tatsächlich hatte ich mit verschiedenen Planern gesprochen, die das sehr unterschiedlich auslegen. Deshalb hatte ich die Behörde kontaktiert und gefragt, ob ein Beratungsgespräch möglich ist. Hierzu liegt eine positive Rückmeldung vor. Ich möchte nicht unvorbereitet in das Gespräch gehen, daher hier meine Frage.

@Escroda Du schreibst, dass auch in den anderen Straßen keine Baulinie ausgemacht werden kann. Wie begründest Du das genau? Was sind die Kriterien für eine Baulinie?

Danke auch für das Argument mit dem fließenden Übergang. Wir möchten aber gerne noch etwas weiter zurück, als die südliche Mauer des RH. Grund ist, dass wir vor dem Haus genügend Platz zum Wenden eines Autos benötigen. Die Straße ist zu den Stoßzeiten relativ stark befahren. Rückwärts darauf ist nahezu ausgeschlossen. Wie können wir also argumentieren, wenn wir weiter zurück als RH wollen?

Vielen Dank für die Mühen.

 

[Escroda]

Wie begründest Du das genau?

Eine Baulinie ist ein städtebauliches Gestaltungselement, mit der eine strenge Ordnung erreicht werden soll. Im Bebauungsplan muss man schon gut begründen, warum man so strikt die Baufreiheit einschränken will; daher sind Baulinien auch selten. Ein §34-Gebiet müsste dann schon so klar strukturiert sein, dass ein Abweichen offensichtlich harmoniestörend wirkt. Beispiele sieht man in vielen Städten, in denen die Alliierten Siedlungen mit absolut gleichartigen Häusern für die Familien der stationierten Soldaten errichtet haben.
In deinem gesamten Ausschnitt ist aber kein einheitlicher Straßenabstand festzustellen.

Wie können wir also argumentieren, wenn wir weiter zurück als RH wollen?

Solange Du nicht über die hintere faktische Baugrenze hinaus willst, brauchst Du IMHO keine Argumente. Das Wenden des Autos kann ich nicht nachvollziehen, denn die Nachbarn haben es offensichtlich auch gelöst.

 

[Schlenk-Bär]

Hört sich sehr gut an. Ich hoffe, dass die Behörde das auch so sieht. Das hintere Gebäude von Nr 18 ist ein Wohngebäude. Damit heißt das am Ende, dass das Baufenster über das gesamte Grundstück geht (mit Ausnahme vorne, nicht näher zur Straße als die Nachbarn im Westen)?!